Comme son nom l’indique, la garantie biennale est une garantie qui a vocation à jouer pour 2 ans en matière de construction immobilière. Prévue par l’article 1792-3 du code civil, on la reconnait aussi sous le nom de garantie de bon fonctionnement.

A l’image de toutes les autres garanties construction, le délai de la garantie biennale court à partir de la date de réception effective des travaux.

Objet de la garantie

La garantie biennale est une charge qui incombe au constructeur. Celui-ci est alors tenu de remédier aux dysfonctionnements et aux vices cachés qui atteignent les éléments dissociables de la construction, c’est-à-dire, ses équipements.

La garantie biennale a donc la particularité d’exclure les dommages d’importance qui concernent le gros œuvre, couverts par la garantie décennale et expressément définis par l’article 1792-2 du code civil.

On notera alors qu’un défaut relevant de la garantie biennale se réparera sans remettre en cause l’intégrité de la structure même du bâtiment. Il s’agira donc de menus ouvrages et d’éléments qui pourront être détachés de la fondation ou de l’ossature de la construction, de ses équipements de viabilité, de ses ouvrages de couvert ou de clos.

A titre d’exemple, les portes, les volets, la robinetterie, les équipements de chauffage… sont couverts par la garantie biennale.

Revenant au constructeur en charge de la garantie, il convient de signaler qu’il peut aussi s’agir d’un entrepreneur, d’un architecte, d’un technicien ou d’un loueur d’ouvrage. A cela s’ajoute encore le promoteur immobilier et toute personne exerçant une activité assimilable à celle du loueur d’ouvrage.

Mise en œuvre de la garantie

Pour faire jouer la garantie décennale, le propriétaire du bien immobilier construit ou ayant fait l’objet de travaux d’extension doit mettre le maitre d’œuvre en demeure de réparer les dommages couverts au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d’exécution spontanée, le maitre d’ouvrage devra passer par la voie des tribunaux qui le condamneront à la réparation et éventuellement au paiement de dommages-intérêts.

Lorsque le montant de la réparation est inférieur à 10 000 euros, le recours sera introduit devant le tribunal d’instance. Au-delà, le tribunal de grande instance prend le relais.

La garantie biennale s’inscrit dans la liste des assurances obligatoires pour le professionnel.

Toutefois, le défaut de souscription n’empêchera pas le juge de condamner le constructeur concerné et ce, même si au moment de la conclusion du contrat de construction, il appartenait au client de s’assurer de l’existence de cette garantie.

Substitution avec la garantie décennale

A défaut d’avoir pu actionner la garantie décennale, le constructeur lésé peut toujours recourir à la garantie biennale prévue par l’article 1792-4-3 du code civil. D’ailleurs, dans la pratique, les malfaçons qui ne relèvent pas de la garantie biennale tombent automatiquement sous le régime de la décennale.

C’est le cas notamment de carreaux de sols mal posés qui, contrairement à la plomberie ou à la peinture, constituent une malfaçon qui peut difficilement correspondre à la définition donnée aux dommages relevant de la biennale.

Dans ce cas particulier, la jurisprudence a posé le principe de la garantie décennale étant donné l’absence de la notion de fonctionnement.

Force est alors d’admettre que l’application de cette garantie particulière ne va pas sans l’existence de certaines subtilités.

Pour que le constructeur puisse échapper à son obligation de réparer, il devra apporter la preuve que les dysfonctionnements ont été causés par un abus d’utilisation de la part du propriétaire ou encore d’un défaut d’entretien.

En conclusion, on peut alors dire que la garantie biennale vient en complément de l’assurance décennale et ce, afin de couvrir les dommages constatés sur les éléments de la construction non couverts par cette dernière. Si la décennale concerne le gros œuvre, la biennale couvre les menus ouvrages.

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